套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期 ，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署 ，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业 是老百姓重要的消费需求之一 。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法 、风清气正的市场环境不可或缺 。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路 ，一旦交了定金买了房 ，常常处于弱势地位。比如 ，卖房捆绑销售装修升级包 、精装交付货不对板等 。这种时候 ，消费者应该如何有效维护自身 的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日 ，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映 ，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点 ，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划 ，之前宣传的卖点全部变为其他功能区 ，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失 ，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房 的时候，开发商往往会通过宣传册 、微信公众号等 ，对楼盘及样板房进行宣介 。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上 的约束力 ？

　　中国消费者协会对此指出 ，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容 。当售房广告和宣传资料构成要约 ，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务 ，如未按约履行，则构成违约 。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要 的依据 是以合同约定为准，但 是一般情况下商品房 的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请 ，这不具有强制约束力。

　　“但 是 ，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内 的房屋 ，以及相关设施所做 的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约 。”谢龙说 ，这种情况即使是没有写到合同里面 ，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据 ，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请 是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请 。商业广告和宣传的内容符合要约条件 的 ，构成要约 。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明 的房屋实际可使用面积是约86平方米 ，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点 ，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为 ，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议 ，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书 、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音 、现场录音录像 、聊天记录等 。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办 ？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大 。在购房合同基础上添加的补充协议 ，加重了业主 的责任 ，规避了开发商的责任 。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位 ，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中 的主要约定事项 。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款 ，所以消费者一定要对补充协议 的具体条款充分理解。”谢龙表示 ，开发商有义务充分说明每个条款 的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理 的条款 。同时 ，从法律上来说 ，一些对消费者特别不公平 的条款也 是无效的 。当然 ，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在 的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确 、细化这些条款，对不可抗力 的具体情形和影响程度有一个明确 的约定。

　　不得不选 的捆绑装修 ，真 的合理吗 ？

　　在一些地区新房限价 的背景下 ，很多楼盘特别 是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售 。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房 。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款 ，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出 的李先生很 是郁闷，强制买卖装修升级包 是违规行为吗？

　　谢龙对此解释 ，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明 的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿 ，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法 ，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利 ，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办 ？

　　“这种情况下 ，如果消费者购买装修升级包 ，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票 。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示 。

　　姜超峰认为 ，装修升级包从法律上来说没有问题，但 是合理性还是有所欠缺。商品房买卖 是一种平等主体 的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效 的因素 ，合同 是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房 的情况 ，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修 的房子 ，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定 的标准 ，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板 ，如何解决 ？

　　2020年9月 ，河北保定 的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远 ，还存在窗户关不严 、墙面不平整等问题。尤其是卫生间 的瓷砖，很多是空的 。

　　精装修房屋货不对板 、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权” 的条款 ，业主该如何有效维权 ？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重 的质量问题，比如可能有危险性 ，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝 ，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任 。但是一些非严重 的质量问题 ，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任 。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定 。”谢龙称，因为这种格式条款 是由开发商事先制定并重复使用 的，而格式条款一定要基于公平 的原则来确定双方的权利义务。如出现争议 ，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就 是要做出有利于消费者的解释 。

　　姜超峰说 ，装修样板房对消费者买房有非常重要 的影响，它可以构成合同要约 。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任 。如果注明属于开发商赠送 ，则也要符合赠送 的要求，比如品牌 、材质等 ，否则开发商同样可能构成违约 。

活力中国丨在外商投资热情中感知中国经济活力******

　　刚刚过去的这一年 ，中国吸引外资顶住多重压力 ，引资规模稳定增长 ，结构不断优化 ，外资企业用脚投下信任票。新 的一年 ，外商的投资热情如何？春节前夕 ，记者奔赴招商一线、深入外资企业 ，去感受中国这片投资热土 的蓬勃活力 ！

　　江南小城缘何成为中小外资企业集聚地？

　　江苏太仓，不仅是“鱼米之乡” ，也 是“德企之乡” 。包括470多家德资企业在内的外资企业 ，已成为太仓经济发展的强大引擎。

　　2022年太仓新设立和新增资 的外资项目有183个 ，而中小外资项目就达到了120个，占比超过了65% 。那么，太仓为何会成为中小外资企业的集聚地呢？

　　在江苏太仓高新区，记者看到虽然是周末 ，但招商、规划等部门的工作人员依然在为今年落地 的外资项目召开协调会 。

　　太仓高新区管委会副主任陆利璟，不久前作为赴欧招商团 的主要负责人，和招商团队9天在欧洲跑了14座城市，带回了这批外资项目。在跟记者谈起此次的欧洲之行 ，陆利璟先给记者看了一段广为传播 的视频 。在这段视频中 ，外方代表上来就说，“能再次听到中文感觉真好 ！”这让陆利璟和他 的同事们倍感亲切 ，也正 是因为这句话拉近了双方 的距离 ，让对方的投资部门当即决定把一个新项目跟太仓进行对接 。

　　不仅如此 ，陆利璟和同事们在欧洲走访了20多家企业和商协会 ，并最终拿到了总投资130亿元的外资项目。

　　在太仓招商局，记者看到这些来之不易的外资项目 ，每一个都实行专班负责制。专班工作人员视频沟通进展 、邮件确认细节，忙而不乱 。与此同时，为这些外资项目储备 的专业技术工人 ，也在太仓“双元制”培养体系下同步推进 。这些“双元制”学生既是学校的学生 ，也 是企业 的准员工 。

　　在这批新落户的外资项目中，这家德资企业刚刚找到了新厂房 。德国人希内曼正在给新厂房设计方案 。他在太仓21年，亲眼见证了企业从最初 的一个售后服务部门成长为一家中大型外资企业 。在他眼里 ，太仓本地团队的本土化能力、快速高效的沟通，不仅给了太仓发展新项目 的空间，也给了他们企业成长 的机会。

　　一条公交线串起一条产业链

　　在采访中记者还发现，仅在太仓高新区南京路25平方公里范围之内 ，就集中了将近800家中小外资企业。除了太仓 的地理区位优势、优良的营商环境，还有哪些是这些中小外资企业看中的呢 ？

　　在最早进入太仓的这家德资企业门口 ，记者发现了这样一个公交站台，这个站点就是以这家德资企业命名的，叫克恩里伯斯 ，从克恩里伯斯出发前后4公里范围内 ，聚集了40多家外资企业 ，形成了一条汽车产业链，现在坐上这趟公交车 ，就能把新能源汽车 的电驱系统配齐。

　　如今 ，在太仓一辆整车七成零部件都能找到供应商 。围绕产业链 、供应链寻找发展机遇，也成为越来越多 的中小外资的共识 。

　　1个人如何搞定1.6亿元项目落地 ？

　　中国不断完善 的产业链 、供应链配套体系 ，对外资形成了一种强劲的吸引力 。此外 ，记者在探访中感受到，还有一种力量，也让外资企业愿意到中国来 、放心到中国来 。

　　在江苏扬州，德国人钦安仁每周都会从上海开车来这里 ，查看他们企业新厂房 的设备安装进展。这个投资约1.6亿元人民币 的厂区，目前建设正在稳步推进，今年9月份将正式投产 。但回想起项目刚刚开建那会儿，钦安仁却十分焦虑 ，因为这么大 的一个项目，德国总部只派了他一个高管来 。

　　不过 ，钦安仁 的焦虑并没有太久，很快当地 的驻企联络员马子樾找上了他，自此 ，项目的任何问题都由马子樾来协调。

　　钦安仁 是一周往工地跑一回，而被他昵称为“工长” 的马子樾 ，在工期紧 的时候几乎每天都会往现场跑 ，并通过视频与电子邮件和钦安仁沟通，共同推进厂房的改造建设。

　　钦安仁告诉记者，整个厂房不到一年就建成了，跟欧洲那边 的速度比起来非常快 ，欧洲总部对建设 的速度非常满意。在这个项目投产后，总部还将进一步追加产线，总投资预计超过10亿元人民币。而他们持续追加在中国 的投资，追寻的是“在中国、为中国” 的理念，同时，看中的 是中国供应链 的本地化，还有中国庞大 的市场。

　　中国大市场 世界大机遇

　　记者在多地采访中发现 ，外资企业纷纷表示，看好中国大市场潜力 、经济前景和开放政策 ，2023年将继续深耕中国市场 。

　　在浙江宁波 ，这家汽车零部件外资企业把全球研发总部设立在浙江自贸区宁波片区 。眼下，设计师们正在对一款最新研发 的新能源汽车智能外饰产品，进行最后一轮性能测试 ，这将给企业带来新的市场机遇。

　　2022年 ，宁波平均每月吸收外资3.3亿美元 ，并专门成立了投资促进部门。今年，宁波将聚焦重点产业 、新兴产业 、未来产业等，开展产业链精准招商，推动92个外资项目早落地、早到资、早开工 。

　　在山东聊城经济技术开发区 ，这家世界500强企业年产1.6万吨冷冻食品项目不久前刚刚投产，这也 是这家外资企业在聊城的第10次投资。企业负责人告诉记者 ，他们持续增资的背后，一 是原材料供给很丰富，二 是有任何困难 ，政府都会第一时间推动解决。

　　如今，不断开放 的中国市场，日益完善的营商环境 ，让越来越多的外资企业选择在中国布局总部项目、制造基地和研发中心。这家美国企业在海外的首家研发中心不久前在上海落成 ，今年将研发具有中国特色 的本土化产品，并利用全球资源将创新成果引入中国。越来越开放的中国，使得这些外资企业在中国发展的信心越足。

　　中国吸引外资 向高而攀向新而行

　　数据也显示 ，在刚刚过去 的这一年 ，中国保持了吸引外资“增量提质” 的态势 。

　　2022年前9个月，中国吸收外资规模就达到1万亿元；前11个月 ，突破1.15万亿元 ，超过2021年全年水平。

　　与此同时，外资来源更加多元 。2022年前11个月，韩国、德国、英国、日本等国家的实际对华投资同比分别增长122.1% 、52.6% 、33.1%和26.6% 。

　　高技术产业成为吸引外资“主引擎”，2022年1-11月我国高技术产业实际使用外资增长31.1% ，其中高技术制造业增长58.8%，高技术服务业增长23.5%。

　　今年1月1日 ，新版鼓励外商投资产业目录正式实施 ，与上一版相比，新版目录净增加239条 ，增加条目数为近年来最多 ，进一步扩大鼓励外资投资范围。

　　中国贸促会近期对160多家在华外资企业和外国商协会的调研结果显示 ，99.4% 的受访者对2023年中国经济发展前景更有信心。

　　（总台央视记者 张勤 王琰 岳群 丁雅妮 张道峰 张歆 杨光 盛瑾瑜 江苏台 太仓台 山东台 宁波台 北仑台）